劉肯｜台南房產閱讀

📌 事件重點 名下有多筆土地，卻只收到一張地價稅繳款書，先別慌。根據經濟日報引述花蓮稅務局說法，地價稅採「總歸戶制」，同一位土地所有權人在同一縣市持有的土地，會合併計算後開立一張繳款書。 也就是說，稅單張數不一定等於土地筆數。花蓮稅務局提到，過去就曾有民眾誤以為一筆地要配一張稅單，沒看清內容就申請補發，最後反而重複繳納。 🔎 收到稅單先看哪裡 稅務局提醒，收到地價稅繳款書後，可以先查看右側的「課稅土地清單」，確認地段、地號與筆數，是否和自己在花蓮縣內持有的土地一致。 如果資料相符，繳款書上的金額就是當年度應繳地價稅總額，通常不需要再另外申請補發。這是已知的制度設計，重點在於先核對內容，不是先比張數。 💡 還有一個更方便的做法 除了紙本稅單，民眾也可依稅務局說明，使用自然人憑證或已註冊的健保卡，到地方稅網路申報作業網站申請電子稅單，改用電子方式收件。 合理來看，這不只比較方便查收，也有助減少因紙本寄送或誤判造成的混亂。地價稅每年11月開徵，收到稅單時多看一眼，可能就少一個白忙一場的補發流程。

📌 事件重點 戴德梁行公布第3季商用不動產市場調查，單季交易金額達1,058億元，創下單季歷史新高；前三季累計2,645億元，也同步改寫新高。 不過，另一頭的土地市場仍然冷清。第3季土地交易金額僅256億元，導致前三季累計交易量仍未突破千億元，顯示建商與投資買盤態度依舊保守。 🔎 冷熱為何這麼分明 依戴德梁行說法，第3季商用不動產交易主力來自科技業自用需求，占交易金額約七成，包括廣達、欣興電子、日月光等業者持續購置廠房。單季最大筆交易，則是凱基人壽以206億元買下以輝達為主要租戶的潤泰南港玉成廣場辦公大樓。 相較之下，土地市場延續第2季低迷走勢，其中又以工業土地撐起過半交易量。這代表企業自用型需求還在，但建商對住商類土地的投資意願明顯降溫。 🏠 住宅市場還在守線 戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示，央行雖然鬆綁，替建商與換屋族開出一條「人道走廊」，但不代表市場就會立刻買單。這是受訪者觀察，不是官方對房市回溫的保證。 他進一步指出，去年全台買賣移轉棟數降到26.1萬棟，今年上半年又比去年同期少了6千棟。即使央行9月中旬調整信用管制，目前市場反應仍不明顯，全年能否守住26萬棟，成為住宅市場的重要觀察指標。 💡 接下來看什麼 從已知數字來看，商用不動產與住宅市場正在走出兩條不同路線。前者受科技業擴廠、壽險資金配置支撐，後者則仍受融資環境、資金流向與買方信心牽制。 合理解讀是，房市不是全面轉冷，而是出現更明顯的分化：商用有撐，土地偏弱，住宅則還在尋找買氣回流的力道。第4季若成交量沒有明顯起色，「26萬棟保衛戰」恐怕不只是說法，而會變成全年房市的真實壓力。

📌 事件重點 賣房除了看房價，也要看土地增值稅怎麼算。根據財政部說法，一般用地土增稅率為20％至40％，自用住宅用地若符合條件，可適用10％優惠稅率，稅負差距可能非常明顯。 所謂自用住宅10％優惠，又分成「一生一次」與「一生一屋」。其中，「一生一次」門檻相對寬鬆，出售時只要本人、配偶或直系親屬設籍在該處，且出售前一年沒有出租、沒有作營業使用，地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有，並符合面積規定，就可申請。 🔎 關鍵差別在哪裡 財政部提醒，「一生一次」最重要的不是有沒有資格，而是何時使用。因為這項優惠沒有持有滿六年或居住滿六年的要求，若太早用在節稅效果較小的房地，之後可能就少了一張更有價值的牌。 另外，夫妻其實各有一次機會。若房地原本都登記在其中一人名下，而該名所有權人已用過優惠，之後若還有符合自住條件的房地要出售，可利用配偶間贈與土地不課徵土增稅、配偶間贈與財產不計入贈與總額的規定，先贈與給配偶，再由配偶出售，接續使用配偶的一生一次優惠。 🏠 不只一戶能用 這項優惠也不一定只能用在一戶。依財政部說法，如果名下同時有多戶都符合自住條件，可規劃在同一天簽訂買賣契約、同一天申報土增稅，只要合計面積未超過都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺，多戶也可能同時適用10％稅率。 這代表，節稅不只是看有沒有優惠，還要看怎麼安排出售時間與申報順序。不過，這是依現行規定可行的規劃方式，實際是否適用，仍要看個案條件是否完整符合。 💡 接下來怎麼做 如果不確定自己過去是否用過「一生一次」，可先向稅捐機關查詢。若名下有多戶自用住宅，出售前先試算稅額、比較哪一戶使用優惠最划算，通常會比急著賣更重要。 簡單說，這不是「有優惠就先用」，而是「用在最值得的地方」。

看 破 方 城 算 計 深， 透 穿 虛 妄 照 塵 心。 國 局 原 來 浮 華 戲， 機 關 算 盡 露 真 身。

📌 台南市地政局公布第3季土地與建物買賣移轉統計，整體房市延續盤整格局。土地買賣9,239筆，較上季減少3.16％、較去年同期增加1.65％；建物買賣移轉4,634棟，較上季減少4.16％、較去年同期減少2.65％。 值得注意的是，辦竣第一次登記後移轉的建物有1,909棟，較上季增加1.98％，占全市建物買賣移轉量41.20％。這代表在整體交易量沒有明顯回升的情況下，新成屋完工交屋，仍是撐住市場量能的關鍵來源。🏘️ 🔎 哪些區最有感 從行政區來看，永康區以1,107棟連兩季居冠，較上季增加17.27％、較去年同期大增70.05％，約占全市近四分之一。其中新屋移轉513棟，占該區交易量46.34％，顯示新案交屋持續挹注。 北區則以529棟衝上第二，較上季增加75.75％、較去年同期增加64.80％，是本季另一個亮點。安南區431棟排第三；東區386棟排第四，雖然較上季減少18.91％，但新屋移轉達275棟，占比高達71.24％。 📊 怎麼解讀這波數字 就已知數據來看，台南房市交易量大致維持在去年同期水準，年減幅度也比前一年的大幅下滑明顯收斂。不過，這不等於市場明顯轉強，比較合理的解讀是：成交還沒有明顯放大，整體仍在整理階段。 地政局也提醒，新屋完工移轉反映的是過去預售階段累積的成交，不代表都是本季才賣出。換句話說，看到交屋量變多，不一定等於買氣突然變熱。🧭 💡 接下來看什麼 官方說法指出，近期央行已適度調整不動產信用管制，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高到7成。不過，地政局仍建議，有購屋需求的民眾應回到自住需求，並評估自身財務能力與貸款條件，理性購屋。 簡單說，台南房市現在不像大漲衝刺，比較像一邊交屋、一邊整理隊形。接下來是否真正回溫，還要看新案交屋之外，整體成交量能不能持續放大。

📌 事件重點 今周刊刊出作者唐麗娜的文章，內容圍繞一個核心轉變：她從小受到「錢要省著花」的家庭觀念影響，長年傾向壓低開銷，甚至因此不敢接近自己嚮往的人事物。 依文中說法，這種節省並不只是消費習慣，而是逐漸變成一種自我設限。她形容，自己會優先選最便宜的衣物、餐食與住宿，也常因價格而放棄真正想要的選擇。 後來，她參加一趟為期半個月的歐洲旅行，總花費近人民幣5萬元，約新台幣22萬元。她認為，這筆高額支出讓她接觸到不同的藝術、美學、住宿與人脈經驗，也改變了她對花錢的理解。 🔎 文章主張是什麼 文章最受注意的一句話，是她引述同行團員的觀點：「越花錢、越賺錢。」這名團員依作者轉述，認為花錢若是用在拓展視野、累積體驗、建立資訊來源與提升判斷力，本質上是在投資自己，而不只是消費。 作者進一步主張，若一個人只專注省錢與存錢，雖然可能累積有形資產，卻也可能錯過更多機會。她把部分支出定義為「滋養生命」的必要成本，例如見世面、閱讀、旅行、品味與重要的人生時刻。 不過，這些內容屬於作者的個人經驗與價值判斷。文中並未提出可供普遍驗證的財務數據，也沒有具體說明她如何從這些支出，直接轉化為可量化的報酬。 💡 值得怎麼看 這篇文章之所以引發共鳴，關鍵不只在理財，而是在許多人都熟悉的成長經驗：害怕花錢、擔心不配擁有、習慣先縮小自己，再談選擇。作者把「省錢」與「匱乏感」連在一起，正好碰觸到不少成年讀者的真實處境。 但若把它當成理財建議，仍需保留判斷。把錢花在自己身上，是否真能提高收入或更接近財富自由，往往取決於個人的能力、職涯位置、資源條件與執行方式，並不能單靠一句「越花錢、越賺錢」概括。 📝 文中另一條敘事線，是她替父親籌辦70歲壽宴時，堅持選擇父親真正喜歡、但價格較高的飯店。她藉此說明，有些錢省得下來，有些人生時刻卻錯過就無法重來。 整體來看，這篇文章比較像一則關於金錢觀、自我價值與消費選擇的生命經驗分享，而不是標準理財教戰。對讀者而言，較有參考價值的也許不是模仿高價消費，而是重新思考：哪些支出只是跟風，哪些支出真的能擴大你的能力與人生選項。

新北市都市更新持續推進。新北市府日前正式核定三重區「過田段」與「中興段」兩起都市更新案，兩處基地皆鄰近捷運站，未來不僅能解決老舊建築的安全隱憂，更透過政策引導，同步導入社區長照與幼兒托育等公共福利設施。 📌 40年海砂屋重建 打造21層現代住商大樓 位於捷運菜寮站與三重站周邊的過田段都更案，基地面積約754坪，現況為屋齡約40年、共87戶的老舊建物。由於該處屬於海砂屋，長期存在混凝土剝落與鋼筋鏽蝕問題，對住戶安全構成威脅。 更新後該案將興建為地上21層、地下6層的住商大樓。本案配合新北市「都更二箭」容積加給政策，規劃捐贈約165坪空間作為社區長照機構，並在基地內留設約184坪的綠化開放空間與友善人行動線，提供在地長者照護與居民休憩環境。 🏢 老舊廠房轉型廠辦 新增收托120人公幼 另一件位於捷運先嗇宮站周邊的中興段都更案，基地面積約1558坪，原址為屋齡超過40年的老舊工業廠房。更新後將重建為地上12層、地下3層的現代化廠辦大樓，協助在地產業空間升級。 該案同樣響應都更二箭政策，規劃提供223坪空間設置公共化幼兒園，預計開辦4個班級、收托120名幼童。同時，建築沿光復路一段退縮留設6公尺寬的綠化人行步道，進一步改善周邊街廓景觀與步行安全。 💡 兼顧居住安全與地方公共利益 新北市城鄉局指出，市府持續透過多元都更方案加速處理危險建築，並積極鼓勵都更案回饋公益設施。這次兩件都更案順利核定，不僅落實居住安全重建，也實質擴充了三重的托幼與長照量能。