劉肯｜台南房產閱讀

📌 市場期待與政策現實的落差 中央銀行即將召開第3季理監事聯席會議。隨著近期房市氛圍轉變，部分房產業者與市場人士高度期待，央行能在此次會議中適度放寬管制，例如調高第二戶房貸成數上限。 🔎 鷹派基調未變，鬆綁仍存變數 不過，從央行公布的第2季理監事會議紀錄來看，決策層對於房地產市場管制的態度依然偏向「鷹派」，主要考量仍在於防範信用資源過度流向不動產。在抑制房市過熱與維持金融穩定的前提下，本季政策是否會如外界預期放寬，依然充滿不確定性。

網紅在新莊的豪宅日前遭檢舉登記用途為「一般事務所」，讓這類外觀與住宅無異、每坪房價卻便宜不少的物件再度引發討論。許多購屋族好奇，買一般事務所當住家使用，真的能省下大筆預算嗎？ 📌 違規當住家　最高可開罰30萬 住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，一般事務所登記用途為商業、辦公或業務服務，若房屋所在的土地使用分區禁止作住宅使用，私下改裝入住就有違規問題。一旦遭查獲，依法最高可處 30 萬元罰鍰，甚至會被要求限期恢復原狀。 實務上，雖然多數是住戶私下裝修，但經常因鄰損、房客糾紛或私人恩怨而遭檢舉，過去甚至出現過建商豁出去檢舉整個社區的極端案例，購屋人不可不慎。 🔎 轉手流動性差　房市走弱時跌幅更深 雖然新建案的一般事務所每坪可能比純住宅便宜 4 到 6 萬元，但專家直言，未來轉手時很難享有一般住宅的溢價空間。同一社區內兩種產品的行情本就有落差，若社區曾遭檢舉上報，更可能連帶影響下一手買方的貸款成數。 此外，一般自住買方對事務所產權多有疑慮，導致其轉手流通性普遍較差。一旦遇到房市反轉下行，這類產品的價格修正幅度往往比一般住宅更為明顯。

📌 房貸與企業融資同步增溫 央行公布7月五大銀行新承做購屋貸款金額達691.09億元，較6月大增111.35億元，創下去年8月以來新高。同時，受AI產業與傳產建廠擴產、營運周轉等資金需求帶動，五大銀行整體新承做放款加權平均利率微升至2.167%，顯示民間與企業資金動能仍相當強勁。 🔎 單月數據亮眼不等於房市反轉 針對7月房貸金額大增與六都買賣移轉棟數同步成長，央行經研處分析，主要受季節性與政策性雙重因素影響。除了部分民眾為避開8月中旬民俗月而提前完成過戶交屋，青安2.0即將退場引發的「末班車效應」也推升撥款集中於7月，並帶動青安房貸占五大銀行新承做比重升至45.05%，拉低整體房貸平均利率至2.29%。 💡 後續觀察盤整能否突破 央行強調，累計今年前7月六都買賣移轉棟數年增率仍為負0.94%，房市尚未脫離盤整格局，單月交易量衝高不能視為結構性反轉。未來房市景氣動向，仍須觀察民俗月過後及新版青安政策上路後的市場承接力道。