😳自住房地住滿6年也不一定能用滿400萬元免稅額
📌 事件重點
一名男子出售自住房地的6成持分給兒子，自認符合房地合一稅自住優惠，因此申報400萬元免稅額，最後仍被補稅約10萬元，提起訴願後也遭財政部駁回。
根據報導，這名納稅人2017年買下新北市房地，原本持分100%，到2023年出售其中6成持分。雖然他的課稅所得約345萬元，但國稅局認定，免稅額不能直接全數扣除。
🔎 爭點在哪裡
自住房地400萬元免稅額，依法必須同時符合3項要件：本人、配偶或未成年子女設戶籍並連續持有、居住滿6年；交易前6年內未出租、未作營業或執行業務使用；本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未用過這項優惠。
但這起案件的關鍵不在「有沒有自住」，而在「賣的是不是完整房地」。財政部的說法是，所得稅法所稱的自住房地，指的是完整房地所有權；若只出售部分持分，400萬元免稅額就要按出售比例計算。
💡 為什麼會被補稅
這名男子賣出6成持分，因此國稅局只准他按比例適用240萬元免稅額，超過部分仍須按10%課稅，所以補徵約10萬元稅額。
財政部進一步解釋，如果部分持分每次都能各自用滿400萬元，等於同一間房子分次出售時，可能重複享有多次免稅，形成不合理結果。因此駁回訴願。
📍 接下來怎麼看
國稅局表示，尚未出售的4成持分，未來若仍符合自住要件，還可再依比例適用160萬元免稅額。也就是說，整體400萬元免稅額不是消失，而是按持分分次使用。
這起案例提醒的是，房子住滿6年不代表一定能「一次用滿」400萬元免稅額。若是共有房地、贈與前後持分調整，或只賣部分持分，最好先確認申報規則，避免事後補稅。
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