25年最大交屋潮來了，房價為何未必下跌？從首次登記與交易剪刀差看懂房市壓力

內政部最新統計引發房市熱議。2025年全台建物第一次登記達17.6萬棟，若從長期資料來看，這不只是10年新高，而是2001年以來、約25年的高點。

不過，若與1990年代房市高峰相比，當時第一次登記曾達40萬棟以上，如今17.6萬棟的量體仍有明顯差距。這代表目前供給雖然增加，但還不能單靠單一年份數字，就推論市場將重演過去的大幅修正。

📌 什麼是「第一次登記」

建物第一次登記，也常被稱為保存登記，通常是新建案完工、取得使用執照後，由建商辦理整批產權登記。

若預售階段已售出，建商在完成登記後會再過戶給買方，並計入買賣移轉棟數；若尚未售出，房屋就先留在建商名下。因此，第一次登記可視為新成屋正式進入市場的起點，也常被拿來觀察潛在賣壓。

第一次登記之所以重要，主要有兩個原因。第一，建案完工後若仍有未售戶，建商會開始承擔持有成本與稅負，銷售節奏往往會加快。第二，過去部分投資型買盤可在預售期間換約出場，但在現行限制下，若要變現，往往得等到完工交屋後釋出，這會增加市場待售量。

🔎 真正值得注意的是「剪刀差」

這波討論的核心，不只是交屋變多，而是交屋增加的同時，交易量卻在下滑。

根據資料，2025年全台買賣移轉棟數為26.1萬棟，較前一年減少25%，也寫下近十年低點。換句話說，供給端上升、需求端降溫，兩者之間出現明顯落差，這才是市場感受到壓力的關鍵。

若再看2026年前5月，第一次登記約7萬棟，較去年同期再增約3,000棟；但同期買賣移轉僅10.1萬棟，較去年同期減少約5,000棟。從目前趨勢看，供給持續增加、買氣尚未明顯回溫，是已知事實。

不過，這並不必然代表房價會全面下跌。素材中提到，外界常把交屋潮直接等同於降價潮，但實際情況未必如此；這是來源報導的觀察，並非單靠統計就能直接證成的結論。

🏙️ 壓力最大區域，可能先從桃園、台中觀察

從區域分布來看，2025年第一次登記量以桃園市、台中市最多，兩地都超過3萬棟，新北市約2.5萬棟，位居其後。

六都之外，彰化縣約6,800棟、新竹縣約5,900棟、屏東縣約4,170棟，量體也不低。這表示交屋潮並非單一都會區現象，而是多個區域同步面對新成屋釋出的壓力。

合理解讀是：未來若市場出現較明顯的價格鬆動，通常也不會全台一致，而更可能先反映在供給量大的區域、特定重劃區，或投資買盤比重較高的產品。

💡 為何專家認為建商未必有立即壓力

從資料可確認，市場供給增加、交易降溫，確實讓賣壓升高；但是否演變成建商全面降價，還要看建商財務體質、庫存去化速度，以及是否急著回收資金。

若多數建案早在預售階段就已售出，第一次登記雖高，未必全部都會轉成建商手上的待售庫存。也就是說，第一次登記不等於全部新增賣壓，而是代表成屋供給正在進場，其中有多少真正留在市場待售，仍要進一步觀察。

此外，若建商資金壓力不大，面對銷售轉慢，未必會立刻用明顯降價換成交量。這也是為什麼市場可能出現「待售量增加，但價格修正有限」的情況。

接下來最值得看的，有三件事。第一，2026年下半年交屋量是否續增。第二，買賣移轉棟數能否止跌。第三，桃園、台中與新北等高供給區，是否出現更明顯的讓利訊號。

總結來說，交屋潮是真的，市場壓力也是真的；但「交屋潮必然導致房價大跌」目前仍是過度簡化的推論。眼前更貼近事實的判讀是：房市正進入供給增加、成交轉弱的調整期，價格是否鬆動，將取決於建商撐價能力與區域去化速度。

劉肯｜台南房產閱讀